وضعیت مسکن در ایران
از نیمه دوم سال ۱۴۰۱، با افزایش نرخ ارز و تقاضای سرمایه‌ای برای مسکن، شاهد رشد بی‌سابقه قیمت‌ها در شهر تهران بودیم. این افزایش قیمت‌ها به‌قدری سریع و شدید بود که تغییرات مهمی در بازار ایجاد کرد. یکی از این تغییرات، کاهش قدرت خرید در مناطق مرکزی تهران بود. این کاهش قدرت خرید باعث شد که بسیاری از خریداران به حاشیه شهر تهران روی بیاورند.
مناطقی مانند منطقه ۲۲، گرمدره، وردآورد، پردیس و حکیمیه شاهد افزایش قیمتی بودند که حتی از برخی مناطق داخلی تهران، از جمله شمیرانات، نیز بیشتر بود.
با کاهش قدرت خرید و افزایش سرسام‌آور قیمت‌ها، تسهیلات مسکن نیز دیگر جوابگوی نیاز خانه‌اولی‌ها نبود. این وام‌ها که با بهره‌های بالا همراه بودند، برای بسیاری از این افراد قابل بازپرداخت نبودند.
ارزش مسکن
همین امر باعث شد که نرخ رشد خانه‌اولی‌ها منفی شود و روند نزولی این نرخ شدت بگیرد. این کاهش در تقاضای خرید مسکن، باعث شد که سهم بازار اجاره افزایش یابد و بسیاری از افرادی که پیش‌تر به دنبال خرید خانه بودند، به اجاره‌نشینی روی آورند.
از طرفی، افزایش شدید هزینه‌های ساخت‌وساز و تورم قیمت زمین نیز باعث شد که قیمت تمام‌شده آپارتمان‌های نوساز به شکل چشمگیری افزایش یابد.
این موضوع، تقاضای سرمایه‌گذاری برای خرید ملک در تهران را کاهش داد. سرمایه‌گذارانی که بودجه کمتری داشتند، به سمت خرید ملک در مناطق اطراف تهران روی آوردند. نتیجه این حرکت، افزایش قیمت‌ها در این مناطق بود که به نوعی حباب قیمت ایجاد کرد.
بازارهای جایگزین بازار مسکن
در طول دو سال اخیر، ابزارهای سرمایه‌گذاری مانند صندوق‌های درآمد ثابت که سودهای جذاب و روزشمار ارائه می‌دهند، توانسته‌اند سهم قابل‌توجهی از سرمایه‌های مردم را جذب کنند.
این در حالی است که بازار مسکن با قیمت‌های بسیار بالا و رکود مواجه شده است و بسیاری از کارشناسان معتقدند که بازدهی سرمایه‌گذاری در مسکن کمتر از نرخ سود بانکی و صندوق‌های سرمایه‌گذاری است.
این امر باعث شد که طی دو سال گذشته سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها افزایش چشمگیری پیدا کند و میان سرمایه‌گذاران محبوبیت بیشتری یابد.
علاوه بر این، تنش‌های منطقه‌ای که از ابتدای سال ۱۴۰۲ شدت گرفت، ریسک سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را افزایش داد.
به دلیل نقدشوندگی پایین این نوع دارایی، بسیاری از سرمایه‌گذاران ترجیح دادند که به سمت بازارهایی با نقدشوندگی بالاتر، مانند طلا بروند. این مسئله باعث تشدید رکود در بازار مسکن شد و بسیاری از سرمایه‌گذاران بالقوه این بازار را ترک کردند.
از سوی دیگر، افزایش تنش‌های منطقه‌ای باعث شد که انس جهانی طلا رشد کند و سرمایه‌هایی که پیش‌تر به سمت مسکن جذب می‌شدند، به این بازار وارد شوند.
همان‌طور که پیش‌بینی می‌شد، سرمایه‌گذاران در این بازار موفق به کسب سودهای قابل‌توجهی شدند و بخشی از نقدینگی که ممکن بود وارد بازار مسکن شود، به سمت طلا و دیگر بازارهای مشابه رفت.
بازار مسکن ایران در رکود؛ چه زمانی به رونق برمی‌گردد؟
اکنون بازار مسکن با یک بن‌بست مواجه شده است. خروج از این وضعیت نیازمند محرک‌های اقتصادی است، اما در حال حاضر این محرک‌ها در دسترس نیستند. در مناطقی که رشد حبابی قیمت‌ها به دلیل هجوم سرمایه‌گذاران اتفاق افتاده بود، اکنون عرضه واحدهای مسکونی بسیار بیشتر از تقاضا است.
بسیاری از فروشندگان برای جذب خریدار ناچار به کاهش قیمت شده‌اند. بر اساس آمارهای غیررسمی، در بسیاری از مناطق تهران، بنگاه‌های املاک پر از فایل‌هایی هستند که برای آن‌ها تقاضایی وجود ندارد.
خریدارانی هم که در بازار حضور دارند، به دلیل تنوع بالای گزینه‌ها با دقت و وسواس بیشتری تصمیم به خرید می‌گیرند و دست بالا را در معاملات دارند.
به نظر می‌رسد رکود فعلی همچنان ادامه داشته باشد و تنها شاهد نوسانات جزئی در قیمت‌ها باشیم. روند کلی قیمت‌ها احتمالاً نزولی خواهد بود و در صورت افزایش تنش‌های منطقه‌ای، ممکن است کاهش قیمت‌ها شدت بیشتری بگیرد.
همچنین بخوانید: سرمایه گذاری در طلا یا مسکن؟
