در دهههای اخیر، بازار مسکن در تهران و دیگر کلان شهرهای ایران به یکی از موضوعات پربحران و حساس تبدیل شده است. افزایش قیمتها به شکل نامتناسب و گاهی غیرقابل تصور، مسئلهای را به وجود آورده که برای بسیاری از افراد تبدیل به چالشی جدی شده است. خرید یک واحد مسکونی به عنوان یک سرپناه، نیاز به منابع مالی قابل توجهی دارد و در شرایط فعلی، برخی از افراد قادر به تامین این مبلغ نمیباشند.
با توجه به این وضعیت، تفکر در جهت یافتن راهکارهای جدید و نوآورانه برای دسترسی به مسکن به عنوان یک نیاز اساسی به میان آمده است. یکی از این راهکارها که در این مقاله مورد بررسی قرار خواهد گرفت، خرید و فروش متری مسکن در بازار بورس میباشد. این رویکرد نسبت به خرید کل واحد مسکونی، یک انعطاف بیشتر به افراد ارائه میدهد که توانایی خرید کامل یک خانه را ندارند.
در شرایطی که قیمتها به اندازهای افزایش یافته که تبدیل به مانعی برای دسترسی به مسکن شده است، خرید و فروش متری مسکن به عنوان یک راهکار مهم و اساسی مطرح میشود. این راهکار افراد را قادر میسازد تا به جای خرید کل واحد مسکونی، به شکل جزئی و به میزانی که توان دارند، در این بازار سرمایهگذاری کنند. این امر به ویژه در شهرهای پرجمعیت مانند تهران به عنوان یک راه حل نوآورانه مورد توجه قرار گرفته است.در این مقاله، به بررسی عمق و جزئیات این رویکرد خواهیم پرداخت.
روشهای فروش متری مسکن و نحوه اجرای آن
تعاونیها و سازندگان مسکن به مدت چند سال است که با فروش سهام پروژههای مسکونی در حال فعالیت هستند. اما در دوران اخیر، با افزایش ناگهانی و غیرقابل پیشبینی قیمتهای مسکن در ایران، فعالیت این افراد به یک توجه بسیار بیشتر از پیش انجامیده و تعداد زیادی از متقاضیان را جذب کرده است.
به منظور جلب سرمایهگذاران و افراد علاقهمند به خرید واحدهای مسکونی، این افراد از استراتژی واگذاری امتیاز پروژههای مسکونی و تجاری خود با متراژهای مختلف به متقاضیان استفاده میکنند. این روش به طور ساده به این صورت است که متراژ مشخصی از یک واحد مسکونی به شکل سهام و به قسمتهای کوچکتر تقسیم و به متقاضیان عرضه میشود. در این فرآیند، افراد با توجه به بودجهی خود و نیازهای مسکن خود، میزان متراژ مورد نظر خود را خریداری مینمایند.
این روش علاوه بر اینکه به افراد امکان خرید متراژ دلخواه را میدهد، همچنین به تعاونیها و سازندگان مسکن امکان فروش واحدهای خود در مراحل نخستی پروژه را فراهم میآورد. از این طریق، افراد میتوانند از پیش با هزینههای لازم جهت ساخت و تکمیل واحد مسکونی خود آگاهی داشته باشند و در زمان تحویل واحد، با تمامی آمادگیهای لازم مواجه شوند.
ساز و کار این معاملات به شکلی است که متراژ مشخصی از یک واحد مسکونی به شکل سهام به عنوان واحدی کوچکتر از واحد کلی عرضه میشود. این سهامها توسط افراد به عنوان نمایندگان از طریق تعاونیها یا سازندگان مسکن خریداری میشوند. این رویکرد، یک فرصت مناسب برای افرادی که توانایی خرید کامل واحد مسکونی را ندارند، فراهم میکند تا به صورت مرحله به مرحله و با توجه به امکانات مالی خود، در این بازار سرمایهگذاری کنند.
به منظور جلب سرمایهگذاران و افراد علاقهمند به خرید واحدهای مسکونی، افراد سازنده از استراتژی واگذاری امتیاز پروژههای مسکونی و تجاری خود با متراژهای مختلف به متقاضیان استفاده میکنند. این روش به طور ساده به این صورت است که متراژ مشخصی از یک واحد مسکونی به شکل سهام و به قسمتهای کوچکتر تقسیم و به متقاضیان عرضه میشود. در این فرآیند، افراد با توجه به بودجهی خود و نیازهای مسکنی خود، میزان متراژ مورد نظر خود را خریداری مینمایند.
این روش علاوه بر اینکه به افراد امکان خرید متراژ دلخواه را میدهد، همچنین به تعاونیها و سازندگان مسکن امکان فروش واحدهای خود در مراحل نخستی پروژه را فراهم میآورد. از این طریق، افراد میتوانند از پیش با هزینههای لازم جهت ساخت و تکمیل واحد مسکونی خود آگاهی داشته باشند و در زمان تحویل واحد، با تمامی آمادگیهای لازم مواجه شوند.
ساز و کار این معاملات به شکلی است که متراژ مشخصی از یک واحد مسکونی به شکل سهام به عنوان واحدی کوچکتر از واحد کلی عرضه میشود. این سهامها توسط افراد به عنوان نمایندگان از طریق تعاونیها یا سازندگان مسکن خریداری میشوند. این رویکرد، یک فرصت مناسب برای افرادی که توانایی خرید کامل واحد مسکونی را ندارند، فراهم میکند تا به صورت مرحله به مرحله و با توجه به امکانات مالی خود، در این بازار سرمایهگذاری کنند.
روشهای خرید متری مسکن در بازار بورس و نحوه عملکرد
خصوص خرید متری مسکن، باید توجه داشت که مسکن متفاوت از کالاهای دیگر به عنوان یک دارایی برخوردار است. این مسئله باعث میشود که خریداران در زمان خرید، مشخصات دقیق مسکن را به صورت کامل دریافت نکنند. به عبارت دیگر، قیمت مسکن بسیار وابسته به محل قرارگیری، کیفیت ساخت و ساز، و ویژگیهای دیگر است.
برای حل این موضوع، در بازار بورس، اوراق سهام متناظر با پروژههای مسکن به فروش میرسند. هر پروژه دارای اوراق خاص خود است و این اوراق با توجه به ویژگیهای پروژه متفاوت هستند. از این طریق، خریداران اوراق سهام، به معنای حمایت مالی از پروژههای مسکن مختلف میپردازند.
در مورد قیمتگذاری واحدها، یک واحد به عنوان مبنا در نظر گرفته میشود و قیمتگذاری سایر واحدها نسبت به این واحد صورت میپذیرد. این روش امکان خریداری واحدهای مختلف با توجه به بودجه و نیازهای مسکنی خریداران را فراهم میکند.
در خصوص زمان تحویل واحدها، اگر تعداد اوراق لازم برای تحویل یک واحد توسط فردی اخذ شود، واحد مورد نظر به او تحویل داده میشود. اگر اما چندین متقاضی برای یک واحد وجود داشته باشد، تصمیم گیری با استفاده از قرعهکشی انجام میشود و واحد به برنده انتخاب شده تحویل داده میشود.
با این روش، تراز تقاضا و عرضه در بازار متری مسکن به خوبی تنظیم میشود و افراد با توجه به توانایی مالی خود میتوانند به سرمایهگذاری در پروژههای مسکن مختلف بپردازند.
شرایط تحویل متری مسکن در بورس و اختیار فروش
یکی از ویژگیهای بازار بورس مسکن، اختیار فروش است. این به این معناست که در صورتی که خریدار در زمان سررسید توانایی تحویل گرفتن واحد مسکونی را نداشته باشد، اختیار فروش به او داده میشود. به عبارت دیگر، اگر خریدار در زمان تعیین شده (معمولاً پس از چند سال) قادر به تحویل واحد مورد نظر نباشد، میتواند از این اختیار استفاده کند.
برای مثال، اگر خریدار در زمانی که اوراق مسکن را با متراژ معین خریداری کرده، نتواند واحد مسکونی را در زمان سررسید دریافت کند، ممکن است در زمانی دیگر از اختیار فروش استفاده کند. این اختیار فروش به او اجازه میدهد که واحد مورد نظر را به بازار برگرداند و بر اساس شرایط اختیار فروش، از تفاوت قیمتها سود کسب کند.
این سیستم به خریداران امکان میدهد تا با خیالی آسوده به سرمایهگذاری در پروژههای مسکن بپردازند. اگر در آینده نتوانند واحد مسکونی را تحویل گرفته یا نیاز به سرمایهگذاری نداشته باشند، اختیار فروش به آنها امکان بازگشت سرمایه با سود به دست میدهد. این روش نه تنها به خریداران امکان مدیریت بهتر سرمایه خود را میدهد، بلکه به توازن بیشتری در بازار مسکن نیز کمک میکند.
نحوه ایجاد تضمین تحویل مسکن در بورس
در بازار بورس، اوراق سلف مسکن یا سهام زمین متری به عنوان یک فرصت جدید برای سرمایهگذاری در مسکن عرضه میشوند. در این روش، خریداران نیازی به پرداخت کامل قیمت یک واحد مسکونی ندارند، بلکه میتوانند مقداری از آن واحد را با خرید اوراق سهام متری تهیه کنند. به عبارت دیگر، این سیستم به افراد امکان میدهد تا با سرمایه کمتری به سرمایهگذاری در مسکن بپردازند.
یکی از ویژگیهای منحصر به فرد این سیستم، تضمین تحویل مسکن است. در خرید سهام زمین متری، به سرمایهگذار تضمین میشود که واحد مسکونی به موقع به او تحویل داده خواهد شد. در صورتی که سازنده به تعهدات خود عمل نکند و مسکن را در زمان مقرر تحویل ندهد، وی ملزم به پرداخت خسارت به خریدار خواهد بود. این اقدام به افزایش اعتماد سرمایهگذاران به بازار مسکن و ایجاد اطمینان از تحویل به موقع مسکن میانجامد.
قیمت اوراق سهام زمین متری به تدریج با افزایش قیمت مسکن افزایش مییابد. این وضعیت باعث میشود که سرمایهگذاران به انجام سرمایهگذاری در این بازار ترغیب شوند، زیرا با افزایش قیمتها، سود آینده آنها افزایش خواهد یافت.
با این رویکرد، خریداران به سرمایهگذاری در مسکن با ریسک کمتری میپردازند و از تضمین تحویل مسکن در زمان مقرر نیز بهرهبرداری میکنند. این سیستم باعث بهبود تعادل در بازار مسکن و جذب سرمایهگذاری در این حوزه میشود.
شرایط و الزامات خرید و فروش متری مسکن در بازار بورس
یکی از اصولیترین شرایط برای ورود به بازار بورس و انجام معاملات متری مسکن، داشتن کد بورسی است. این کد بورسی به عنوان هویت شما در بازار بورس عمل میکند. برای دریافت کد بورسی، متقاضیان باید ابتدا در سامانه سجام ثبت نام کرده و احراز هویت خود را انجام دهند.
بعد از اخذ کد بورسی، شما باید یک کارگزاری معتبر را انتخاب کرده و در آن ثبت نام کنید. تمامی معاملات شما از طریق این کارگزاری صورت میگیرد. برای انجام معاملات، شما میتوانید از درگاههای پرداخت الکترونیکی استفاده کنید و حساب بورسی خود را شارژ کنید.
الزامات دیگری همچنین وجود دارد، از جمله قرار دادن حداقل میزان سرمایه در حساب بورسی شما. این میزان سرمایه معمولاً برای شرکت در معاملات بورسی الزامی است و به عنوان تضمین برای انجام معاملات عمل میکند.
با داشتن حساب بورسی و میزان سرمایه لازم، شما میتوانید با خرید اوراق سهام متری، به تدریج واحدهای مسکونی مورد نظرتان را تهیه کنید. این اوراق به شما اجازه میدهند تا متراژهای معین واحد مسکونی را در موعد معین و به توافق دستیابی، تحویل بگیرید.
به عنوان مثال، اگر شما قصد دارید یک واحد مسکونی با متراژ ۲۵ متر را تحویل بگیرید، باید توانایی خرید اوراق مربوط به این متراژ را داشته باشید.
با این شرایط و الزامات، بازار بورس به شما امکان میدهد تا به صورت پیشفروش مسکن با ریسک کمتری در سرمایهگذاری مشغول شوید و به مرور به تمامی ویژگیهای واحدهای مسکونی دست پیدا کنید.
راهنمایی برای موفقیت در خرید و فروش متری مسکن در بازار بورس
- آگاهی از بازار: قبل از ورود به بازار بورس مسکن، حتماً خود را با شرایط و ویژگیهای این بازار آشنا کنید. تحقیق و مطالعه دقیق در مورد قوانین، شرایط خرید و فروش، و تحولات بازار برای شما ضروری است.
- تحلیل بازار: تحلیل دقیق بازار و پتانسیل رشد و کاهش قیمتها میتواند به شما در انتخاب بهترین زمان برای خرید یا فروش کمک کند.
- انتخاب کارگزاری معتبر: انتخاب یک کارگزاری با تجربه و معتبر امری حیاتی است. کارگزار شما باید دقیقاً نیازها و مهارتهای شما را در خرید و فروش متری مسکن درک کند.(کارگزاری پویان)
- مدیریت ریسک: قبل از هر معامله، میزان سرمایه خود را به دقت تعیین کنید و از افزایش ریسک پرهیز کنید. همچنین، آموزش مفاهیم مرتبط با مدیریت ریسک میتواند به شما در کاهش خطرهای مالی کمک کند.
- آگاهی از هزینهها: در این نوع معاملات، هزینههای مختلفی ممکن است وجود داشته باشد، از جمله کارمزدهای کارگزاری و هزینههای مربوط به مدیریت اوراق سهام.
- مانیتورینگ مستمر: بعد از خرید، موارد مرتبط با تغییرات قیمتها، شرایط بازار، وضعیت پروژهها و … را بهطور مستمر مانیتور کنید تا بتوانید بهترین تصمیمها را برای فروش یا نگهداشتن واحدها بگیرید.
- مشورت با متخصصان: در صورت لزوم، از متخصصان مشاوره مسکن و بازار بورس استفاده کنید. نظرات آنها میتواند به شما راهنمایی کننده باشد.
- زمان: زمان ورود و خروج از بازار در معاملات متری مسکن بسیار مهم است. تصمیمگیری در زمان مناسب به شما کمک میکند تا سود خوبی را کسب کنید.
سخن آخر
بدون شک، خرید و فروش متری مسکن در بازار بورس یک راه مناسب و نوآورانه برای سرمایهگذاری در حوزه مسکن محسوب میشود. این روش به افراد امکان میدهد تا با کاهش ریسک و دسترسی به متراژهای مختلف مسکن، در بازار مسکن فعالیت کنند. از طرفی، این معاملات با تأمین حقوق و تضمین تحویل واحدهای مسکونی به سرمایهگذاران، به محیطی امن و اعتمادساز برای سرمایهگذاران تبدیل میشوند.
تحلیل دقیق و آگاهی از شرایط بازار، همچنین انتخاب کارگزاری معتبر و مشاوره از افراد متخصص، نقشی مهم در موفقیت در این معاملات دارد. همچنین، مدیریت مناسب ریسک و استفاده از تجربههای گذشته میتواند به سرمایهگذاران در این راه کمک کند.
خرید و فروش متری مسکن در بازار بورس ابزاری است که با کمک آن میتوان سرمایهگذاری امن و هوشمندانه در حوزه مسکن را دنبال کرد.